Процесс оформления покупки недвижимости в Испании состоит из следующих этапов:

1. Выбор подходящего объекта недвижимости.

2. Подписание частного договора купли-продажи с выплатой продавцу залога, размер которого будет зависеть от договоренности сторон и может вырьировать от 10 до 30% от стоимости недвижимости. В договоре указываются условия сделки, способ оплаты и т.д., и при его подписании покупатель резервирует недвижимость за собой.

3. Подписание основного официального документа купли-продажи – нотариальной купчей (Escritura Publica de Compraventa), предполагающее внесение оставшейся суммы,после чего покупатель становится полноправным владельцем.

4. Оплата налога на приобретение недвижимого иммущества и регистрация покупки в Реестре Недвижимости на имя нового владельца.

Однако, как особенности оформления сделки купли-продажи, так и затраты, связанные с ней, зависят от того, является ли приобретаемое Вами жилье новым (приобретаемым непосредственно у строительной компании) или вторичным (de segunda mano), то есть до Вас оно принадлежало другому собственнику,отличному от строительной коипании.

Остановимся на особенностях приобретения нового жилья.

При продаже такого вида жилья строительная компания должна предоставить продавцу следующую информацию:

- Регистрационные данные строительной компании

- Общие и детальные планы (проэкты) жилья

- Описание, техническую характеристику недвижимости

- Полную стоимость и форму оплаты

Чтобы зарезервировать недвижимость до того момента, когда будет подписан договор купли-продажи, продавец (строительная компания) скорее всего попросит вас внести определенную сумму, как залог, которую вы можете потерять если в последующем все же примете решение не покупать. Поэтому, перед тем как вносить залог, необходимо получить как можно более подробную информацию о недвижимости, которую вы приобретаете, чтобы быть полностью уверенным, что вы не измените ваше решение в будущем.

Во время строительства и до подписания нотариального договора купли-продажи вам может быть предложено делать переодические взносы, которые входят в зачет общей стоимости жилья и которые должны быть гарантированы строительной компанией по-средством страховки или банковского поручительства, на случай если строительство так и не будет начато или не будет доведено до конца. В этих случаях, строительная компания будет обязана возвратить вам выплаченные в свое время суммы и если она этого не сделает, то страховая компания, выдавшая страховку или финансовая компания, выдавшая банковское поручительство, должны гарантировать возвращение вам внесенного в счет покупки жилья капитала.

В частном договоре купли-продажи, заключенным между Вами (покупателем) и строительной компанией (продавцом) должно быть отмечено следующее:

- Данные сторон, как покупателя, так и продавца

- Описание недвижимости: площадь, с чем она граничит, возможные пристройки (гараж, кладовка)

- План жилья и его характеристика.

- Цена и условия сделки купли-продажи. Сумма и график периодических выплат, банковский счет, открытый строительной компанией специально для выплаты данных платежей, ответственность, которую несете Вы в случае не уплаты и ответственность продавца за не выполнение обязательств по качеству и сдаче жилья в эксплуатацию.

- Дата сдачи жилья и вручения ключей покупателю, а также ответственность строительной компании за каждый месяц задержки отсительно даты, предусмотренной для сдачи

- Подписи сторон.

В момент подписания договора (в случае если это не было осуществлено раньше), покупателю должны быть вручены следующие документы:

- Описание жилья и здания, в котором оно находится, а также прилегающих к нему участков.

- План жилья и его местонахождение. Планировка электрических сетей, воды, газа и отопления, их гарантии, а также средств противопожарной безопасности.- Материалы, использованные в строительстве жилья.

- Регистрационные данные недвижимости в Реестре Недвижимости (Registro de la Propiedad).

- Копии административных разрешений, предусмотренных законом, для осуществления работ по строительству жилья.

Переход права собственности и вручение ключей осуществляется во время подписания нотариальной купчей (Escritura Pública de compraventa) в присутствии Нотариуса.

После уплаты соответствующих налогов и регистрации нотариальной купчей в Реестре Недвижимости Вы становитесь полноправным владельцем недвижимости.

Получив ключи, обследуйте ваше жилье и убедитесь в отсутствии возможных дефектов. Для предоставления жалоб покупатель располагает следующими сроками:

1 год – для дефектов, связанных с отделкой (проблемы с электрической проводкой, покраской и т.д.)

3 года – для дефектов, связанных с пригодностью для жилья (сырость...)

10 лет – для дефектов, связанных со структурой здания.

Строительная компания должна вручить вам соответствующую лицензию на первое заселение (Licencia de Primera Ocupación), административный документ, выдаваемый мэрией (Ayuntamiento) подтверждающий, что здание пригодно для жилья, а также специальные справки (Boletines), гарантирующие, что электрическая установка, проводка, вода и т.д соответствуют действующему законодательству.

1. Налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre el Valor Añadido, сокращенно, I.V.A.): оплачивается только в случае приобретения нового жилья и ее размер составлят 7 % от общей стоимости, указанной в нотариальной купчей. Когда совместно с жилым помещением приобретается место для парковки или гараж (в одном нотариальном акте купли-продажи), то на его цену начисляется налог в том же размере, что и на жилье. Если же гараж или место для парковки приобретается отдельно от жилья, например, сначала приобретается квартира, а потом, по прошествии некоторого времени, место для парковки, то с его цены платится НДС в размере 16%.

2. Налог Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (сокращенно- I.T.P.A.J.D). Им облагаются нотариально заверенные документы, подлежащие официальной регистрации и регулирующие юридическую судьбу объекта, обладающего денежной стоимостью. Нужно отметить, что если Вы берете ипотечный кредит на покупку жилья, то будете платить этот налог дважды: как за нотариальный договор покупки нового жилья, так и за нотариально заверенный договор ипотечного кредита.Размер этого налога зависит от региона (Comunidad Autónoma), в котором находится приобретаемая недвижимость. Так в Андалузии в общем случае применяется 1% от стоимости, указанной в нотариальной купчей.

3. Налог на увеличение стоимости недвижимости - Plusvalía ( Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): этот налог связан с увеличением официальной (минимальной) стоимости недвижимости с момента ее последнего приобретения. Данный налог прощитывается и выплачивается в пользу местного муниципалитета, и обязанность его оплаты лежит на продавце, если стороны не договариваются об ином.

Особенности приобретения вторичного жилья (de segunda mano)

Перед тем, как приобрести такое жилье:

- запросите справку из Реестра Недвижимости (Nota Simple). В этом документе будет фигурировать, помимо краткого описания недвижимости, имя владельца и обязательства, которые могут существовать у собственности, такие как ипотечный кредит, узуфрукт, судебное или административное эмбарго и т.д.

- убедитесь также в том, что жилье не сдано в аренду, так как закон предоставляет квартиросъемщику право предпочтительного приобретения в случае его продажи владелецем.

- Запросите у администратора Сообщества жильцов (Comunidad de Propietarios) справку об отсутствии долгов за недвижимостью, которую вы приобретаете.- Проверьте в местной мэрии (Ayuntamiento), уплачен ли ежегодный налог (Impuesto de Bienes Inmuebles) Перед тем как подписывать нотариальную купчую, обычно, стороны заключают частный договор купли-продажи (contrato privado de compraventa), согласно которому продавец обязуется не продавать недвижимость, в замен на внесение продавцом под залог определенной суммы, как оплата части стоимости жилья. Таким образом, если сделка купли-продажи не совершается по вине покупателя (например, если он решает не покупать), он теряет внесенный залог. Если же сделка не совершается по вине продавца (если он решает не продавать или продает третьему лицу), должен будет вернуть покупателю внесенную сумму в двойном размере.

1.Особенностью налогообложения при покупке вторичного жилья является то, что вместо НДС платится налог на передачу имущества (Impuesto de Transmisones Patrimoniales, сокращенно ITP) в общем размере 7 % от стоимости, указанной в нотариальной купчей.

2. Что касается указанного Выше налога, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, то при покупке вторичного жилья данный налог не выплачивается. Однако, договор ипотеки им облагается так же, как и в случае покупки нового жилья.

Как при покупке нового, так вторичного жилья нужно учитывать следующие расходы, общие для обеих ситуаций: 1. Нотариальные расходы (гонорар нотариуса, удостоверившего сделку) и расходы, связанные с регистрацией нотариальной купчей в Реестре Недвижимости. Как тарифы нотариусов, так и регистраторов, устанавливаются правительством путем законодательного акта, являются единственными для всех нотариусов и регистраторов и их размер зависит от стоимости недвижимости, указанной в купчей.

2. Если для сопровождения сделки Вы воспользовались услугами адвоката, то его гонорар является договорным, в зависимости от сложности операции. Обычно, его размер составляет 1% от стоимости сделки.